Leegwaarderatio bij erfbelasting: wanneer wél en wanneer níet?

Aan de hand van Rechtbank Noord-Holland, 5 maart 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:9773)

Wat is de leegwaarderatio eigenlijk?

De leegwaarderatio is een wettelijke korting op de WOZ-waarde van een woning voor de erf- en schenkbelasting wanneer de woning op de peildatum (meestal de dag van overlijden) verhuurd is. Omdat huurders recht hebben op huurbescherming, is een verhuurde woning minder waard voor de eigenaar. De leegwaarderatio vertaalt dat in een percentage waarmee je de WOZ-waarde mag verlagen. Let wel: alleen als het daadwerkelijk geërfde deel op de peildatum verhuurd was.

In één zin

De leegwaarderatio geldt alleen als je het (deel van de) woning erft dat op de peildatum daadwerkelijk verhuurd was. Niet verhuurd = geen leegwaarderatio, ook niet als mede-eigenaren verhuurden of als er na overlijden snel is doorverhuurd.

Waarom dit ertoe doet

De leegwaarderatio kan de WOZ-waarde voor de erfbelasting fors verlagen. Dat scheelt direct in de aanslag. Maar “verhuur” is juridisch precies: het moet gaan om een echte huurovereenkomst die het geërfde deel raakt op de peildatum. De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 5 maart 2025 maakt die grens haarscherp.

De casus in begrijpelijke taal

Situatie

Drie broers zijn ieder voor 1/3 eigenaar van de ouderlijke woning. Twee broers wonen erin. De derde broer (de eiser) verhuurt zijn 1/3-aandeel aan de inwonende broers. Dan overlijdt één van de inwonende broers (de erflater). Uit diens nalatenschap verkrijgt eiser 1/6. Na overlijden blijft de overblijvende broer in de woning en betaalt huur aan eiser.

Het geschil

Eiser wil zijn verkregen 1/6-aandeel waarderen met leegwaarderatio. De Belastingdienst weigert: het door de overledene nagelaten deel was niet verhuurd op de peildatum.

Oordeel rechtbank

De rechtbank volgt de Belastingdienst. Doorslaggevend is de staat op de peildatum. Het nagelaten aandeel was toen niet verhuurd. Dat eiser zijn eigen 1/3 verhuurde, of dat er later verhuur plaatsvond, maakt niets uit. Resultaat: geen leegwaarderatio.

Waarom was er hier géén verhuurde staat?

• Wie verhuurde wat? Alleen eiser verhuurde zijn eigen 1/3. Het erfdeel van erflater stond niet in verhuur.
• Peildatum bepaalt alles: verhuur ná overlijden telt niet mee.
• Mede-eigendom: verhuur door een mede-eigenaar telt niet automatisch voor de ander.

Praktische toets: in 6 stappen bepalen of leegwaarderatio mogelijk is

1. Baken het verkregen object af (woning, aandeel of appartementsrecht).
2. Fixeer de peildatum: alleen de dag van overlijden telt.
3. Check of het geërfde object zelf in verhuur was.
4. Verzamel bewijs: contract, betalingen, correspondentie.
5. Maak onderscheid bij mede-eigendom.
6. Negeer na-overlijden-verhuur.

Veelgestelde vragen (FAQ)

1) Kostgeld = huur?

Nee. Kostgeld is geen huur en levert geen leegwaarderatio op.

2) Alleen betalingen, geen contract?

Moeilijk bewijsbaar. Bankafschriften kunnen helpen, maar zonder contract is de kans klein.

3) Alleen moeders deel verhuurd, vader overlijdt?

Alleen als vaders deel zelf verhuurd was. Moeders deel telt niet mee.

4) Direct na overlijden doorverhuurd?

Niet relevant. Peildatum is heilig.

5) Onverdeeld aandeel minder waard?

Dat klopt vaak praktisch, maar levert geen automatische korting voor de erfbelasting op.

Rekenimpact in het kort

De leegwaarderatio kan de grondslag met tientallen procenten verlagen. In deze zaak claimde eiser 62% van de WOZ voor zijn 1/6-aandeel, maar dat ging niet door omdat het erfdeel niet verhuurd was op de peildatum.

Wat leer je hiervan? Vier concrete adviezen

• Denk peildatum-first: orden je bewijs rond de dag van overlijden.
• Focus op het nalatenschapsdeel: alleen dat telt.
• Leg op tijd vast: contracten, betalingen, huurbescherming.
• Verwacht niks van ‘moeilijk verkoopbaar’: geen extra korting bij mede-eigendom.